限制性政策，是一定經濟環境和市場條件下的特定產物，將會隨著環境和市場的變化而進行動態調整。今年1月“國八條”出臺以來，房價正在降溫，實行限購的城市效果更為明顯。國家統計局數據顯示，6月份70個大中城市房價情況是，39個實施限購的大中城市房價比2010年上漲了4.53%;31個非限購大中城市房價比2010年上漲了4.82%，由此可見，實施限購城市的房價定基漲幅明顯小于未限購城市的房價定基漲幅。只不過，少數未實行限購的城市，房價漲幅偏大，引起了決策層的擔憂。
就今年下半年的短期時間而論，限制性政策仍將持續。7月12日國務院常務會議指出，當前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松;要求各地從嚴把握和執行房價控制目標，促進房價合理回歸，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。由此可見，下半年限購、限貸、限價等政策難以放松。而且，少數城市還有可能加入限購陣營。
當前，在尚未限購城市中，有三類城市有可能備選：第一類是房價絕對值較高的城市：包括珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等。第二類按70個大中城市房價指數，房價漲幅較高城市(比去年漲 6%以上，環比漲0.3%左右) ：主要有岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、常德等。第三類是北京、上海、廣州、深圳周邊中小城市：這些大都市實行限購后，部分自住、投資、投機需求涌入周邊城市，導致這些城市的房價上漲偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。
筆者預計，國家將以第三類為主要考慮因素，同時兼顧第一、二種因素，來選擇將要新限購的城市。總體而言，由于這些城市中的大部分的住宅市場正在降溫，房價漲幅總體趨緩，所以最終實行限購的城市數量將會比較少，預計不會超過20個，極可能為10個左右。
另外，已經實行限購的城市，總體上將從嚴執行，其中部分房價漲幅較高的城市(比去年漲6%以上，環比漲 0.3%左右)：包括烏魯木齊、石家莊、長沙、南昌、蘭州、西寧、鄭州等，或將被迫從嚴執行已有的限購政策。比如，近日上海市房管局出臺《關于加強本市商品住房銷售行為監管嚴格執行住房限售政策等有關問題的通知》，要求非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的規定，補繳的不予認可。
從中期分析，限制性政策將逐步放開。今年1月的“新國八條”中的措辭是：“在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”，也即中央承認限購只是暫時的權宜之計。按當前市場走勢，下半年全國住宅市場還將繼續降溫，保持調整態勢，尤其是下半年將迎來房價拐點，房價只要保持基本穩定或小幅下跌半年左右，政府就會認為調控效果顯著，也就會適度放松限制性政策。另外，如果經濟下滑速度超過政府預期，也會促使房地產調控政策松動。
還有一個因素值得關注，2010年月12月中央經濟工作會議中，首次提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，去年全國新開工保障房590萬套，今明兩年計劃各開工1000萬套，隨著保障房供應量和保障面的快速擴大，越來越多的中低收入家庭和住房困難群體將從中受益，在此形勢下，預期2012年之后，國家將逐步放松對于商品住宅市場的控制力度。
在中央正式放松或取消限購令之前，部分地方政府將會搶先行動，尤其是自認為房價并不算高的中西部城市，因為地方政府并不愿看到土地出讓金和房地產稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經濟增長。在已出臺的限購文件中，部分城市如貴陽、濟南等，明確提出政策有效期截止到2011年12月31日，南寧規定截止至2012年2月29日。因此，預期明年將有部分城市放松或取消限購措施。
